در سالهای گذشته مدیریت شهری تهران بر اساس قوانین موضعی و بخشنامه‌ها به‌ شکل سلیقه‌ای و غیر قابل کنترل به ساخت و سازهای شهری و عمرانی می‌پرداخت. مشاوران، مهندسان و کارشناسان امید داشتند که طرح تفصیلی به مجرای قانونی برای ضابطه‌مند شدن ساخت و سازها تبدیل شود و شهر به آرامش و قانونمندی دست یابد.

اما در رونمایی این طرح شهردار تهران در آغاز سخنان خود جمله‌ای را بر زبان آورد که به مرور درمی یابیم معنای آن بسیار فراتر از آن است که می‌پنداشتیم: «در جهان سوم اگر کسی بخواهد خانه‌اش را بسازد شهرش را خراب می‌کند و اگر بخواهد شهرش را بسازد باید بپذیرد که خانه‌اش خراب شود!»

امروز شاهدیم که بر عکس آنچه می‌پنداشتیم این طرح تفصیلی با قوانین گنگ و پهنه بندی غیر معقول و افزایش تراکم و سطح اشغال چنان زمینه‌ای را فراهم آورده است که حتی صاحبان ساختمان‌های مسکونی پنج ساله هم ترغیب شده‌اند تا دوباره ساختمان خود را بکوبند و بنایی با زیربنا و طبقات بیشتر بسازند و بدین ترتیب نه فقط دیگر شهر، معنای واقعی شهر را ندارد و به کارگاه عظیم ساختمانی بدل شده است که آخرین بازمانده‌های فضای سبز هم از بین می‌رود.

اما تراکم چیست ؟

«تراکم» مجوزی است که شهرداری براساس قوانین مصوب شورای‌شهر برای افزایش تعداد طبقات ساختمان‌های در حال احداث صادر می‌کند به این صورت که هم‌اکنون حداکثر ارتفاع مجاز که مشمول پرداخت هزینه تراکم نمی‌شود «2طبقه» است، اما از آنجا که دو طبقه‌سازی در تهران عملا منسوخ شده و میانگین ارتفاع ساخت‌وسازها حداقل به 4 طبقه رسیده، سازنده‌ها مجبورند در مناطق مختلف شهر برای ازدیاد ارتفاع تا حداکثر 9 طبقه، مجوزی تحت عنوان «تراکم» را از شهرداری خریداری کنند که شهرداری‌تهران اسم این مجوز را «تراکم‌مازاد» گذاشته است.

به این ترتیب در حال حاضر برای همه ساخت‌وسازهای مسکونی در شهر تهران، نیاز به خرید «تراکم» حتمی است تا از این طریق سازنده‌ها بتوانند با افزایش تعداد طبقات و تعداد واحدها در مساحت مشخصی از زمین، نرخ بهره‌وری پروژه را به حداکثر برسانند.

اما این فروش تراکم ضرر های جبران ناپذیری بر پیکره شهر وارد کرده و همین موضوع باعث شده تا انگشت اتهام  شهرداری تهران را نشانه رود.

یک استاد رشته محیط زیست معتقد است: فروش تراکم از سوی شهرداری در تهران بزرگ‌ترین عامل آلود‌گی‌های زیست‌محیطی در این شهر است.

نبی‌الله منصوری، درباره نقش خاک‌برداری و فعالیت‎های عمرانی در آلودگی‌های زیست محیطی گفت: هر نوع عملیات عمرانی، ساخت و ساز، جابه‌جایی مصالح، رفت و آمد خودروها و حتی راه رفتن آدم‌ها می‌تواند باعث آلودگی هوا شود، زیرا بر اثر همه این فعالیت‌ها مقداری خاک به هوا بلند می‌شود.

وی با بیان اینکه فروش تراکم از سوی شهرداری بزرگ‌ترین دلیل آلودگی تهران اظهارداشت : بزرگترین مشکل تهران تراکم بسیار است. در واقع حضور جمعیت بسیار در یک مساحت کم، پایین بودن نسبت فضای سبز نسبت به فضای شهری، موجب ایجاد آلودگی می‌شود.

نمایندگان خانه ملت نیز بر این باورند که تراکم فروشی شهرداری باید تحت نظارت شدید شورای شهر باشد ، چراکه شهرداری‌ها با دریافت پول تراکم، آن را صرف ساخت پل و انجام کارهای عمرانی می‌کنند و در نتیجه این اقدامات، صدای اعتراض‌ها در خصوص فروش تراکم به جایی نمی‌رسد و باید این موضوع را در شورای شهر چهارم از بین برد.

 اما در مقابل مسئولان ذیربط در شهرداری تهران به تراکم نگاه دیگری دارند ، معاون شهرسازی شهردار تهران با اشاره به استفاده از تراکم به عنوان اهرم تشویقی در طرح تفصیلی شهر تهران، گفت: کاهش و افزایش تراکم به نحوی پیش‌بینی شده که حداکثر اختلاف ارتفاع ساختمان‌ها در یک گذر، چهار طبقه است.

شهرداری ها به ویژه شهرداری تهران از امکانات و منابع مالی قابل توجهی برخوردارند. امکانات مالی و اقتصادی کمتر وزارتخانه ای مشابه شهرداری پایتخت است اما برای بسیاری افراد جالب است که بدانند درآمد شهرداری از کجا بدست می آید؟ قابل توجه است که در یک دهه گذشته بودجه شهرداری رشد زیادی داشته است .ده سال پیش کل درآمد شهرداری تهران 566 میلیارد تومان بود ولی در سال جاری مجموع درآمد شهرداری تهران به 11 هزارمیلیارد تومان رسید .یعنی درآمدهای شهرداری درده سال گذشته بیشتر از 19 برابر شده است .

منحنی رشد درآمدهای نقدی تهران نشان می دهد بیشترین رشد این دوره به سال اول شهرداری محمود احمدی نژاد برمی گردد که معادل 68 درصد بوده است .جهش بعدی درآمد در سه سال ابتدایی دوره شهرداری محمد باقر قالیباف رخ داده که به طور متوسط 52 درصد رشد کرده است .

شهرداری تهران از محل فروش تراکم درآمد های هنگفتی را کسب می کند  که در این باره  مهندس ساناز افتخارزاده، کارشناس ارشد معماری می‌گوید: مدیریت شهری تهران با بودجه هزاران میلیارد تومانی بخش زیادی از درآمد خود را از فروش تراکم به دست می‌آورد. امری که در هیچ کجای دنیا به این شکل افسار گسیخته، بی‌حساب و بی‌حد و مرز دیده نمی‌شود.

افتخارزاده می‌افزاید: «در ضوابط و مقررات مربوط به تراکم ساختمانی می‌بینیم که تراکم ساختمانی مجاز در زیرپهنه‌های حفاظت، مختلط ویژه، گستره‌ها و مراکز تجاری، اداری و خدمات و پهنه‌های ویژه بلندمرتبه‌سازی به شکل کلی و در قالب تهیه و ارائه طرح‌های توجیهی، تدوین می‌شود و حسب مورد در کارگروه تطبیق تایید یا در کمیسیون ماده ۵، به تصویب می‌رسد.»

وی می‌گوید:از  همه مهمتر این‌که در طرح تفصیلی آمده است که در همه زیرپهنه‌های استفاده از اراضی (با استثنائاتی که البته بر مبنای سایر شرایط به راحتی نادیده گرفته می‌شود) افزایش تعداد طبقات با تایید شهرداری منطقه امکانپذیر است! یعنی هرکس که پول داشته باشد با توافق شهرداری می‌تواند طبقات بیشتری بسازد و آن‌که این قانون را نمی‌داند یا پولی برای خرید طبقه بیشتر ندارد علاوه بر برج‌هایی که در کنار ساختمان حقیرش افراشته می‌شود باید سکوت کند!

چنین قوانین مخدوش و گریز پذیری در هیچ کشور دنیا دیده نمی‌شود. زمانی‌که حد ارتفاع و خط آسمان در جنب خیابان یا پهنه‌ای تعیین می‌شود عالی‌ترین مقام آن کشور هم نمی‌تواند از آن تخطی کند اما تعریف طرح‌هایی همچون طرح تفصیلی کنونی به معنای این است که با چانه زنی و توافق و پول می‌توان ارتفاع بیشتری خرید بدون این‌که هیچ منع قانونی وجود داشته باشد.
تراکم فروشی یکی از مشکلات مهمی است که شهر تهران در دو دهه اخیر با آن روبه رو شده است. امری که در زمان شهرداری کرباسچی آغاز شد و هنوز هم ادامه دارد و البته شدت آن بیشتر از پیش شده است.

وابستگی شدید شهرداری ها به فروش تراکم ساختمانی است که به عنوان ساده ترین و آسان ترین راه درآمدی برای جبران هزینه های جاری اداره شهرها تبدیل شده است که متاسفانه در کلانشهرها به خصوص شهر تهران در سالهای اخیر تراکم فروشی به شدت در دستور کار گرفته است.

 بر اساس اخبار منتشر شده در طول ۸ سال اخیر چیزی در حدود ۴۵ هزار میلیارد تومان درآمد شهرداری حاصل از تراکم فروشی بوده است که با نگاهی بر این موضوع می توان متوجه  پر بودن خزانه شهرداری تهران شد.

اما دبیرکل جبهه حامیان انقلاب اسلامی با تاکید بر اینکه فشار فروش تراکم بر قشر ضعیف جامعه بسیار زیاد است می گوید : بودجه فعلی شهرداری تهران  بدون فروش تراکم کفاف عمران و آبادانی شهر تهران را ندارد و شهرداری باید به فکر درامد زایی باشد.

وی با اشاره به اینکه شهرداری برای تامین هزینه ها نباید به فکر حمایت مالی دولت  و مجلس باشد،افزود: فعالیت های شهرداری تهران در بخشی از حوزه ها عالی بود،اما ایا شهرداری توانایی پرداخت هزینه های مالی پروژه های در دست انجام را دارد؟ پروژه های که به واسطه همزمانی در انجام آنها بدهی های مالی هنگفتی به پیمانکاران دارد.

عظیمی خاطرنشان کرد:شهرداری باید بدون فروش تراکم به درامد زایی برسد چرا که فروش تراکم باعث افزایش قیمت مسکن و اجاره آن می شود و فشار زیادی بر قشر ضعیف جامعه تحمیل خواهد کرد.

در پایان باید گفت به دلیل نقش موجی قیمت زمین و مسکن در بازار شهر تهران و تسری آن به سایر شهرهای کشور، لازم است شهرداری های کشور و به خصوص شهرداری تهران برای جلوگیری از روند افسار گسیخته افزیش قیمت زمین های شهری روند فروش تراکم را تعدیل کند  و به مشابه تجربیات سایر کشورها در حوزه مدیریت شهری به درآمدهای پایداری همچون اخذ مالیات از ارزش زمین روی بیاورند و اجرای سیاست های صحیح را دستور کار قرار دهند