در مقیاس ملی، چنانچه هرگونه تصمیم در رابطه با تراکم ساختمانی بصورت کلان
اتخاذ شود، اثرات عمیق نظیر موارد فوق الذکر برجای می گذارد . مورد شهر
تهران مثالی از اینگونه تصمیم گیریها است که از تراکم به عنوان صرفا یک
ابزار اقتصادی برای تامین درآمد شهرداری استفاده گردید . در مقیاس محلی نیز
اثرات تصمیم در مورد تراکم ساختمانی قابل تامی است . هرگونه تغییر در
وضعیت تراکم ساختمانی اثرات محسوس و کوتاه مدت برجامعه و کالبد محیط مسکونی
برجای می گذارد . عوارض اجتماعی، فرهنگی و زیست محیطی تصمیمات تراکم در
مقیاس محلی، کیفیت زندگی ساکنین را تحت الشعاع قرارمی دهد که ایمنی
ساختمانها، دسترسی، اشراف، سایه اندازی، سد معبرها و سایر مزاحمتها از آن
جمله اند. پدیده ‘‘فروش تراکم ’’ یا فروش تراکم مازاد ساختمانی از بعد نظری
می تواند دارای نقاط مثبت و منفی باشد . نکات مثبت این پدیده را می توان
در تحقق نظریه شهر عمودی، شهر فشرده، توجیه اقتصادی در تامین زیرساختها و
تجهیزات شهری، حفظ اراضی کشاورزی، افز ایش تولید مسکن و کسب درآمد برای
شهرداری دانست . در مقابل، عوارض چنین پدیده ای نیز قابل تامل هستند که از
آن جمله می توان برهم زدن نظام تراکم جمعیتی شهر، برهم زدن سازمان فضایی و
استخوانبندی شهر، نابودی باغات و فضاهای سبز به عنوان منابع تنفسی شهر در
نتیجه بورس بازی و سوداگری زمین و مسکن و نیز تشدید مسائل اجتماعی و
فرهنگی
ساکنین محلات و واحدهای همسایگی را برشمرد. مسائل و چالشهای ناشی از
تصمیمات انتزاعی درخصوص تراکم ساختمانی در سالهای اخیر، نشان از اهمیت و
جایگاه ویژه مسائل
شهرها و سیاستهای توسعه شهری است . تراکم ساختمانی
یک ابزار شهرسازی برای مشارکت در خلق محیط مطلوب شهری است که می باید در
راستای اصول و معیارهای فوق الذکر به آن پرداخته شود . ضروریست تمام عوامل
موثر بر آن همراه با پیش بینی تبعات حاصل از تصمیمات در مقیاس ملی و محلی
مورد توجه قرارگیرد . در غیر اینصورت، هریک از سایر مسائل شهری نیز می
تواند در آینده بحران، تنش و چالش تراکم را تجربه کنند.
در سالهای گذشته مدیریت شهری تهران بر اساس قوانین
موضعی و بخشنامه‌ها به شکل سلیقه‌ای و غیر قابل کنترل به ساخت و سازهای
شهری و عمرانی می‌پرداخت. مشاوران، مهندسان و کارشناسان امید داشتند که طرح
تفصیلی به مجرای قانونی برای ضابطه‌مند شدن ساخت و سازها تبدیل شود و شهر
به آرامش و قانونمندی دست یابد.
اما در رونمایی این طرح شهردار
تهران در آغاز سخنان خود جمله‌ای را بر زبان آورد که به مرور درمی یابیم
معنای آن بسیار فراتر از آن است که می‌پنداشتیم: «در جهان سوم اگر کسی
بخواهد خانه‌اش را بسازد شهرش را خراب می‌کند و اگر بخواهد شهرش را بسازد
باید بپذیرد که خانه‌اش خراب شود!»
امروز شاهدیم که بر عکس آنچه
می‌پنداشتیم این طرح تفصیلی با قوانین گنگ و پهنه بندی غیر معقول و افزایش
تراکم و سطح اشغال چنان زمینه‌ای را فراهم آورده است که حتی صاحبان
ساختمان‌های مسکونی پنج ساله هم ترغیب شده‌اند تا دوباره ساختمان خود را
بکوبند و بنایی با زیربنا و طبقات بیشتر بسازند و بدین ترتیب نه فقط دیگر
شهر، معنای واقعی شهر را ندارد و به کارگاه عظیم ساختمانی بدل شده است که
آخرین بازمانده‌های فضای سبز هم از بین می‌رود.
اما تراکم چیست ؟
«تراکم»
مجوزی است که شهرداری براساس قوانین مصوب شورای‌شهر برای افزایش تعداد
طبقات ساختمان‌های در حال احداث صادر می‌کند به این صورت که هم‌اکنون
حداکثر ارتفاع مجاز که مشمول پرداخت هزینه تراکم نمی‌شود «2طبقه» است، اما
از آنجا که دو طبقه‌سازی در تهران عملا منسوخ شده و میانگین ارتفاع
ساخت‌وسازها حداقل به 4 طبقه رسیده، سازنده‌ها مجبورند در مناطق مختلف شهر
برای ازدیاد ارتفاع تا حداکثر 9 طبقه، مجوزی تحت عنوان «تراکم» را از
شهرداری خریداری کنند که شهرداری‌تهران اسم این مجوز را «تراکم‌مازاد»
گذاشته است.
به این ترتیب در حال حاضر برای همه ساخت‌وسازهای مسکونی
در شهر تهران، نیاز به خرید «تراکم» حتمی است تا از این طریق سازنده‌ها
بتوانند با افزایش تعداد طبقات و تعداد واحدها در مساحت مشخصی از زمین، نرخ
بهره‌وری پروژه را به حداکثر برسانند.
اما این فروش تراکم ضرر های
جبران ناپذیری بر پیکره شهر وارد کرده و همین موضوع باعث شده تا انگشت
اتهام شهرداری تهران را نشانه رود.
یک استاد رشته محیط زیست معتقد است: فروش تراکم از سوی شهرداری در تهران بزرگترین عامل آلودگیهای زیست‌محیطی در این شهر است.
نبی‌الله
منصوری، درباره نقش خاک‌برداری و فعالیتهای عمرانی در آلودگیهای زیست
محیطی گفت: هر نوع عملیات عمرانی، ساخت و ساز، جابه‌جایی مصالح، رفت و آمد
خودروها و حتی راه رفتن آدم‌ها می‌تواند باعث آلودگی هوا شود، زیرا بر اثر
همه این فعالیت‌ها مقداری خاک به هوا بلند می‌شود.
وی با بیان اینکه
فروش تراکم از سوی شهرداری بزرگترین دلیل آلودگی تهران اظهارداشت :
بزرگترین مشکل تهران تراکم بسیار است. در واقع حضور جمعیت بسیار در یک
مساحت کم، پایین بودن نسبت فضای سبز نسبت به فضای شهری، موجب ایجاد آلودگی
می‌شود.
نمایندگان خانه ملت نیز بر این باورند که تراکم فروشی
شهرداری باید تحت نظارت شدید شورای شهر باشد ، چراکه شهرداری‌ها با دریافت
پول تراکم، آن را صرف ساخت پل و انجام کارهای عمرانی می‌کنند و در نتیجه
این اقدامات، صدای اعتراض‌ها در خصوص فروش تراکم به جایی نمی‌رسد و باید
این موضوع را در شورای شهر چهارم از بین برد.
اما در مقابل مسئولان
ذیربط در شهرداری تهران به تراکم نگاه دیگری دارند ، معاون شهرسازی شهردار
تهران با اشاره به استفاده از تراکم به عنوان اهرم تشویقی در طرح تفصیلی
شهر تهران، گفت: کاهش و افزایش تراکم به نحوی پیش‌بینی شده که حداکثر
اختلاف ارتفاع ساختمانها در یک گذر، چهار طبقه است.
شهرداری ها به
ویژه شهرداری تهران از امکانات و منابع مالی قابل توجهی برخوردارند.
امکانات مالی و اقتصادی کمتر وزارتخانه ای مشابه شهرداری پایتخت است اما
برای بسیاری افراد جالب است که بدانند درآمد شهرداری از کجا بدست می آید؟
قابل توجه است که در یک دهه گذشته بودجه شهرداری رشد زیادی داشته است .ده
سال پیش کل درآمد شهرداری تهران 566 میلیارد تومان بود ولی در سال جاری
مجموع درآمد شهرداری تهران به 11 هزارمیلیارد تومان رسید .یعنی درآمدهای
شهرداری درده سال گذشته بیشتر از 19 برابر شده است .
منحنی رشد
درآمدهای نقدی تهران نشان می دهد بیشترین رشد این دوره به سال اول شهرداری
محمود احمدی نژاد برمی گردد که معادل 68 درصد بوده است .جهش بعدی درآمد در
سه سال ابتدایی دوره شهرداری محمد باقر قالیباف رخ داده که به طور متوسط 52
درصد رشد کرده است .
شهرداری تهران از محل فروش تراکم درآمد های
هنگفتی را کسب می کند که در این باره مهندس ساناز افتخارزاده، کارشناس
ارشد معماری می‌گوید: مدیریت شهری تهران با بودجه هزاران میلیارد تومانی
بخش زیادی از درآمد خود را از فروش تراکم به دست می‌آورد. امری که در هیچ
کجای دنیا به این شکل افسار گسیخته، بی‌حساب و بی‌حد و مرز دیده نمی‌شود.
افتخارزاده
می‌افزاید: «در ضوابط و مقررات مربوط به تراکم ساختمانی می‌بینیم که تراکم
ساختمانی مجاز در زیرپهنه‌های حفاظت، مختلط ویژه، گستره‌ها و مراکز تجاری،
اداری و خدمات و پهنه‌های ویژه بلندمرتبه‌سازی به شکل کلی و در قالب تهیه و
ارائه طرح‌های توجیهی، تدوین می‌شود و حسب مورد در کارگروه تطبیق تایید یا
در کمیسیون ماده ۵، به تصویب می‌رسد.»
وی می‌گوید:از همه مهمتر
اینکه در طرح تفصیلی آمده است که در همه زیرپهنه‌های استفاده از اراضی (با
استثنائاتی که البته بر مبنای سایر شرایط به راحتی نادیده گرفته می‌شود)
افزایش تعداد طبقات با تایید شهرداری منطقه امکانپذیر است! یعنی هرکس که
پول داشته باشد با توافق شهرداری می‌تواند طبقات بیشتری بسازد و آن‌که این
قانون را نمی‌داند یا پولی برای خرید طبقه بیشتر ندارد علاوه بر برج‌هایی
که در کنار ساختمان حقیرش افراشته می‌شود باید سکوت کند!
چنین
قوانین مخدوش و گریز پذیری در هیچ کشور دنیا دیده نمی‌شود. زمانی‌که حد
ارتفاع و خط آسمان در جنب خیابان یا پهنه‌ای تعیین می‌شود عالی‌ترین مقام
آن کشور هم نمی‌تواند از آن تخطی کند اما تعریف طرح‌هایی همچون طرح تفصیلی
کنونی به معنای این است که با چانه زنی و توافق و پول می‌توان ارتفاع
بیشتری خرید بدون اینکه هیچ منع قانونی وجود داشته باشد.
تراکم فروشی
یکی از مشکلات مهمی است که شهر تهران در دو دهه اخیر با آن روبه رو شده
است. امری که در زمان شهرداری کرباسچی آغاز شد و هنوز هم ادامه دارد و
البته شدت آن بیشتر از پیش شده است.
وابستگی شدید شهرداری ها به
فروش تراکم ساختمانی است که به عنوان ساده ترین و آسان ترین راه درآمدی
برای جبران هزینه های جاری اداره شهرها تبدیل شده است که متاسفانه در
کلانشهرها به خصوص شهر تهران در سالهای اخیر تراکم فروشی به شدت در دستور
کار گرفته است.
بر اساس اخبار منتشر شده در طول ۸ سال اخیر چیزی در
حدود ۴۵ هزار میلیارد تومان درآمد شهرداری حاصل از تراکم فروشی بوده است
که با نگاهی بر این موضوع می توان متوجه پر بودن خزانه شهرداری تهران شد.
اما
دبیرکل جبهه حامیان انقلاب اسلامی با تاکید بر اینکه فشار فروش تراکم بر
قشر ضعیف جامعه بسیار زیاد است می گوید : بودجه فعلی شهرداری تهران بدون
فروش تراکم کفاف عمران و آبادانی شهر تهران را ندارد و شهرداری باید به فکر
درامد زایی باشد.
وی با اشاره به اینکه شهرداری برای تامین هزینه
ها نباید به فکر حمایت مالی دولت و مجلس باشد،افزود: فعالیت های شهرداری
تهران در بخشی از حوزه ها عالی بود،اما ایا شهرداری توانایی پرداخت هزینه
های مالی پروژه های در دست انجام را دارد؟ پروژه های که به واسطه همزمانی
در انجام آنها بدهی های مالی هنگفتی به پیمانکاران دارد.
عظیمی
خاطرنشان کرد:شهرداری باید بدون فروش تراکم به درامد زایی برسد چرا که فروش
تراکم باعث افزایش قیمت مسکن و اجاره آن می شود و فشار زیادی بر قشر ضعیف
جامعه تحمیل خواهد کرد.
در پایان باید گفت به دلیل نقش موجی قیمت
زمین و مسکن در بازار شهر تهران و تسری آن به سایر شهرهای کشور، لازم است
شهرداری های کشور و به خصوص شهرداری تهران برای جلوگیری از روند افسار
گسیخته افزیش قیمت زمین های شهری روند فروش تراکم را تعدیل کند و به مشابه
تجربیات سایر کشورها در حوزه مدیریت شهری به درآمدهای پایداری همچون اخذ
مالیات از ارزش زمین روی بیاورند و اجرای سیاست های صحیح را دستور کار قرار
دهند
جشمید نور صالحی اظهارکرد: در بودجه سال ۹۵ توجه خاصی به پروژه های شاخص
عمرانی، فرهنگی، برنامه های خانواده محور، فرهنگسراها، حمل و نقل عمومی و
کمک به مراکز فرهنگی و مساجد شده است.
وی با اشاره به اینکه در بودجه
سال آینده به اجرای پروژه های مشارکتی و جذب سرمایه گذار تاکید ویژه ای
بیشتری شده است، افزود: مهمترین برنامه سال ۹۵ تشکیل کمیته تخصیص است که در
پیوست بودجه پیش بینی شده است و براساس اولویت بندی و میزان ضرورت و سرعت
عمل مناطق، تخصیص اعتبارات داده می شود.
معاون اداری-مالی شهرداری
اصفهان با بیان اینکه بودجه سال آینده از شفافیت بیشتری نسبت به سال قبل
برخوردار است، تصریح کرد: در بودجه سال ۹۵ اتکا به فروش تراکم ساختمانی
کاهش یافته و تکیه بر درآمدهای پایدار است.
نورصالحی با بیان اینکه
۲هزار و ۶۵۰ میلیارد تومان بودجه برای سال ۹۵ پیش بینی شده است، تصریح کرد:
انضباط مالی و تمرکز بر روی پروژه ها با ضرورت و حساسیت بیشتری نسبت به
سال های قبل اجرا می شود
قابل توجه انبوه سازان و تعاونی های مسکن
فروش تراکم شناور سیار قابل استفاده در کلیه مناطق شهرداری تهران (مناطق 22 گانه)
ضریب سطح زیربنا(تراکم ساختمانی)
ضریب سطح زیربنا یا تراکم ساختمانی یکی از رایج ترین روش های کنترل تراکم جمعیتی در جهان و به خصوص در شهرهای ایران است. این شاخص از تقسیم مساحت زیربنای ساختمانی احداث شده بر کل مساحت قطعه تفکیکی به دست می آید. تراکم ساختمانی معمولاً بدون واحد است و به صورت درصد معرفی می گردد. در واقع این شاخص درصد مجاز ساخت زیربنای ساختمانی را، نسبت به مساحت کل قطعه تفکیکی مشخص می سازد. برای مثال، وقتی تراکم ساختمانی یک قطعه تفکیکی 180 درصد است، ساخت بنایی که مساحت زیربنای آن 180 درصد مساحت کل قطعه تفکیکی است، در آن زمین مجاز است. براین اساس اگر سطح اشغال مجاز برای ساخت و ساز در هر قطعه ساختمانی مشخص باشد، تأثیر تراکم ساختمانی به صورت افزایش طبقات ساختمانی نمایان می شود. کاربرد ترکیبی تراکم ساختمانی و ضریب سطح اشغال به تنوع تعداد طبقات ساختمانی می انجامد.
منظور از ضریب سطح اشغال، نسبت سطح مجاز برای ساخت و ساز با توجه به مساحت کل قطعه تفکیکی است. براین اساس، شاخص مذکور از تقسیم سطح اشغال مجاز بر مساحت کل قطعه تفکیکی به دست می آید و به صورت درصد بیان می شود. برای مثال، وقتی ضریب سطح اشغال برای یک قطعه 400 مترمربعی60 درصد باشد، این بدان مفهوم است که در مساحتی معادل 60 درصد از 400 مترمربع(240 مترمربع) حق ساخت و ساز و احداث بنا وجود دارد. ضریب سطح اشغال در الگوی ساخت و ساز یک طبقه تأثیر مستقیمی بر سرانه زیربنا در شهرها دارد. اما در صورت رواج الگوی ساخت بیش از یک طبقه، تأثیر ضریب سطح اشغال بر زیربنای عرضه شده به شدت کاهش می یابد. در زمان حاضر متداول ترین ضریب سطح اشغال مورد استفاده در طرح های شهری 60 درصد است؛ هرچند در برخی مناطق شهری ممکن است سطح ضریب اشغال به 50 و یا 40 درصد کاهش یابد. البته باید توجه داشت که نسبت سطح اشغال بنا یکی از ناکارآمدترین شاخص ها برای کنترل تراکم جمعیتی است و فقط در مواردی که سطح اشغال بنا با شاخص های دیگری چون تعداد طبقات ساختمانی همراه گردد، می تواند بر کنترل تراکم جمعیتی تأثیر بگذارد. این شاخص بیشتر در زمینه طراحی شهری اهمیت خاصی دارد و بیشتر مورد توجه طراحان شهری است.
یکی دیگر از شاخص های که به عنوان ابزار کنترل تراکم جمعیتی مورد استفاده قرار می گیرد، تعداد طبقات ساختمانی مجاز است. در اعمال شاخص کنترل تعداد طبقات ساختمانی، استفاده از حوزه بندی ارتفاعی برای نواحی مختلف شهری متداول است. شاخص تعداد طبقات ساختمانی تأثیر مستقیمی بر خط آسمان و منظر شهری دارد و به این لحاظ، شاخص مهمی برای طراحان شهری است. بطور خلاصه از روش طبقات ساختمانی مجاز در کنار سطح اشغال مجاز به منظور آزاد سازی زمین استفاده می شود. ضوابط بلندمرتبه سازی در ایران نیز بر مبنای همین منطق شکل گرفته است.
تراکم ها در طیف گسترده ای دسته بندی می شوند که به قرار ذیل می باشند. تراکم جمعیتی؛ به معنای جمعیت در واحد سطح و به صورت نفر در هکتار است. تراکم کلی مسکونی؛ حاصل تقسیم کل جمعیت شهر بر سطح ساخته شده آن است.
تراکم ها در طیف گسترده ای دسته بندی می شوند که به قرار ذیل می باشند. تراکم جمعیتی؛ به معنای جمعیت در واحد سطح و به صورت نفر در هکتار است.
تراکم کلی مسکونی؛ حاصل تقسیم کل جمعیت شهر بر سطح ساخته شده آن است. در این تعریف، سطح مورد محاسبه شامل کلیه اراضی با کاربری های مختلف می باشد.
لیکن در محاسبات مزبور سطوح اراضی ساخته نشده و کشاورزی لحاظ نمی گردد. تراکم ناخالص مسکونی؛ حاصل تقسیم جمعیت مکان مورد نظر بر میزان سطح آن مکان است. یعنی کلیه اراضی اشغال شده توسط واحدهای مسکونی، پارک محله ای، راهها، مغازه ها، مدارس و... و بیشتر فضاهای باز منظور می گردد. تراکم خالص مسکونی؛ حاصل تقسیم جمعیت ( و یا تعداد واحد مسکونی) بر سطح مورد اشغال مسکونی می باشد. تراکم ساختمانی؛ نسبت بین سطح زیربنای ساختمان به مساحت قطعه زمین را تراکم ساختمانی می گویند. ضریب اشغال؛ مساحت طبقه همکف به مساحت قطعه زمین یا شدت استفاده از زمین را گویند.
تدوین ضوابط تراکم شهری را معمولاً به منظور سامان دادن به پیکره، سیما و چهره شهر اعمال می نمایند. تراکم شهری در ارتباط مستقیم با اندازه شهر قابل تبیین و تخمین است. یعنی می توان از طریق اندازه شهر به تعریف تراکم پرداخت و برعکس به وسیله تراکم، اندازه شهر را تعریف کرد. ساماندهی عملکردهای شهری رابطه ای تنگاتنگ با موضوع تراکم شهری دارد. از طریق تراکم است که می توان به هسته های شهری دست یافت که در مقیاس خود کارا بوده و در تسلسل با دیگر هسته های شهری نمایان می باشند.
اهداف کنترل تراکم را به طور کلی می توان برقراری موازنه منطقی بین میزان فعالیت تولید شده توسط ساختمان ها و فضاهای خارجی اطراف آنها و نیز ایجاد محیط زیست با کیفیت بهتر است. تراکم به طور عامیانه به معنای فشردگی، انباشته شدن، تلنبار، جمع شدن و ... است. این مقوله بعد از ازدیاد جمعیت در شهرها بویژه شهرهای بزرگ که با کمبود زمین روبرو شدند آشکار گردید. در این میان، مسأله تراکم جمعیتی از اساسی ترین موضوعات شهرسازی است. منظور از تراکم جمعیتی به طور عام نسبت جمعیت به واحد سطح است، که خود انواعی را دربر می گیرد.
به طورکلی برای برنامه ریزی و طراحی هر سکونتگاهی، سقف جمعیتی مشخصی را پیشنهاد می دهند که این امر براساس وسعت آن مکان، تراکم جمعیتی معینی را به دست می دهد، که آن را می توان تراکم جمعیتی نامید. کنترل سقف جمعیتی و به دنبال آن تراکم جمعیتی، به شکل ضوابط و دستورالعمل های شهرسازی در کنار سایر ضوابط شهری از جمله کاربری زمین، شبکه معابر و جزء آن که برای اجرا به تصویب مراجع ذی صلاح می رسد صورت می گیرد. موضوع تراکم جمعیتی در طرح های شهرسازی و نیل به تراکم های جمعیتی پیشنهادی، اساساً دارای بعدی برنامه ریزانه است و به منظور تأمین امکانات عمومی شهری و خدمات مورد نیاز شهروندان تدوین می گردد. از میان روشها نیز روش کنترل واحد مسکونی مجاز، به صورتی مستقیم تر می تواند تعداد خانوار ساکن و در نهایت جمعیت ساکن را کنترل کند.
برخی از متداول ترین روش های کنترل تراکم، کنترل مساحت قطعات تفکیکی(دانه بندی)، ضریب سطح اشغال، ارتفاع ساختمانی، ضریب سطح زیربنا (تراکم ساختمانی)، تراکم واحد مسکونی در سطح و عدد شدت استفاده از زمین است.
برای کنترل تراکم از شاخص های متفاوتی استفاده می شود که این شاخص ها عبارتند از :
1-ضریب سطح اشغال
2-ارتفاع ساختمانی
3-تراکم ساختمانی
4-تراکم واحد مسکونی در سطح
در ادامه به توضیح هر یک از این شاخص ها خواهیم پرداخت
1- ضریب سطح اشغال: منظور از ضریب سطح اشغال، نسبت سطح مجاز برای ساخت و ساز به مساحت کل زمین است که به صورت درصد معرفی می شود. معمولا این ضریب بر اساس طرح های جامع و تفضیلی در هر منطقه متغیر است. ضریب سطح اشتغال در یک منطقه به طور معمول، بین 40 تا 60 درصد نسبت به منطقه و عوامل دیگر تعریف می شود.
به عنوان مثال، اگر ضریب سطح اشتغال در یک منطقه 60 درصد باشد و بخواهیم در زمینی به مساحت 500 متر مربع در این منطقه اقدام به ساخت و ساز کنیم، مجاز خواهیم بود که فقط در 300 متر مربع از زمین ساخت و ساز را انجام دهیم. باید توجه داشت که ضریب سطح اشتغال شاخص مناسبی برای کنترل تراکم جمعیت نیست و بیشتر مورد توجه طراح های شهری برای به دست آوردن بخش های ساخته شده و فضاهای باز در قطعات تفکیکی است.
2-ضریب سطح زیر بنا (تراکم ساختمانی): این ضریب، یکی از معمول ترین شاخص ها در کنترل تراکم جمعیتی در ایران است. همیشه هنگامی که در مورد تراکم یک ساختمان صحبت می شود منظور ضریب سطح زیربنا است که این شاخص معمولا بر اساس درصد بیان می شود.
به عنوان مثال اگر تراکم ساختمانی مجاز در یک منطقه 180 درصد باشد و ما بخواهیم در زمینی به مساحت 300 متر مربع اقدام به ساخت و ساز کنیم، می توانیم ساختمانی به میزان 180 درصد کل مساحت زمین بسازیم، یعنی مساحت کل ساختمان 540 متر مربع خواهد بود. اگر سطح اشغال این زمین 60 درصد باشد، می توانیم در 60 درصد این زمین، ساختمانی به مساحت کل 540 متر مربع بسازیم. یعنی سطح اشغال در این زمین 180 متر مربع خواهد بود. با توجه به این که مساحت مجاز ساخت و ساز در این زمین 540 متر مربع و میزان سطح اشغال 180 متر مربع است، لازم است که ساختمانی در سه طبقه بسازیم.
حال اگر ضریب سطح اشغال در این زمین، 40 درصد باشد مساحت سطح اشغال 120 متر مربع خواهد بود که در این حالت می توان ساختمانی در چهار و نیم طبقه ساخت. با توجه این که مالکان ترجیح می دهند حداکثر استفاده را از زمین و سرمایه خود بکنند، مایل هستند که چهار و نیم طبقه را به پنج طبقه برسانند که در این صورت اقدام به خرید مازاد تراکم از شهرداری می کنند.
3-شاخص طبقات مجاز ساختمانی: یکی دیگر از شاخص هایی که به عنوان ابزار کنترل تراکم جمعیتی مورد استفاده قرار میگیرد، تعداد طبقات ساختمانی مجاز است.در اعمال شاخص کنترل تعداد طبقات ساختمانی، استفاده از حوزه بندی ارتفاعی برای نواحی مختلف در شهر متداول است.
شاخص تعداد طبقات ساختمانی تاثیر مستقیمی بر خط آسمان و منظر شهری دارد و از این لحاظ شاخص مهمی برای طراحان شهری به شمار می آید. به طور خلاصه از شاخص تعداد طبقات مجاز ساختمانی در کنار شاخص سطح اشغال مجاز به منظور آزاد سازی زمین استفاده می شود. ضوابط و مقررات بلند مرتبه سازی در ایران نیز بر اساس همین دو شاخص شکل گرفته است.
4-تراکم واحد مسکونی در سطح: این شاخص برای کنترل تعداد واحدهای مسکونی و به تبعیت از آن تعداد خانوار ساکن در واحد سطح تهیه شده است. واحد سطح عموما در برنامه ریزی شهری هکتار است. این شاخص بیشتر مورد توجه برنامه ریزان شهری برای کنترل تعداد واحدهای مسکونی، تجاری، خدماتی و.... در یک منطقه است . می توان به وسیله این شاخص به ارقام از پیش تعیین شده جمعیتی نزدیک شد. این شاخص، شاخص مفیدتر و کارآمدتری نسبت به بقیه شاخص ها برای برنامه ریزان شهری در کنترل جمعیت مناطق مختلف شهری است .
با توجه به موارد ذکر شده در بالا، به این نتیجه می رسیم که هیچ یک از شاخص های ذکر شده درباره تراکم، به خودی خود نمی توانند کارایی لازم را داشته باشند، بلکه در کنار همدیگر، امکان کنترل تراکم جمعیتی و ساختمانی را دارند. با عمل به ضوابط و مقرراتی که از این شاخص ها به دست می آید امکان خدمات رسانی به نواحی مختلف شهری راحت تر و سریعتر خواهد بود.
اصولا با توجه به ضوابط و مقرراتی که شهرداری ها برای یک شهر تعریف می کنند (میزان ارتفاع مجاز ساختمان ها، تراکم جمعیتی در منطقه و ...) می توان اقدام به خرید مازاد تراکم تا رسیدن به ارتفاع مجاز در ساختمان ها نمود. اصولا قیمت تراکم مازاد در شهرداری ها بر اساس متر مربع محاسبه می شود در مثالی که بالا ذکر شد، اگر بخواهیم اقدام به ساخت و ساز در پنج طبقه کنیم، لازم است که 60 متر مربع تراکم مازاد را از شهرداری بخریم. تعرفه فروش تراکم مازاد در هر منطقه متفاوت است که مبنای تعیین این قیمت ، شورای اسلامی هر شهر است و شهرداری مجری این دستورات به حساب می آید. قیمت تراکم در تهران در مناطق مختلف بین 70 هزار تومان تا 300 هزار تومان در متر مربع، متغیر است. که در این صورت برای خرید مازاد تراکم برای 60 متر باید بین چهار میلیون ودویست هزار تومان تا هجده میلیون تومان به شهرداری پرداخت کرد
این میزان از نسبت جمعیت یک محل بر مساحت آن محل به دست می آید که این مساحت عبارت است از کل مساحت آن منطقه که شامل فضاهای باز شهری و سطوح ساخته شده است. تراکم ناخالص مسکونی از تقسیم تعداد افراد ساکن در یک مجموعه مسکونی بر سطح اشغال آن مجموعه به دست می آید.
تراکم شهری در ارتباط مستقیم با اندازه شهر است. بدین معنا که می توان به وسیله اندازه گیری تراکن ها در شهر به اندازه آن شهر دست پیدا کرد. همچنین در علم شهرسازی می توان با تعریف کردن تراکم برای نواحی شهر، اقدام به کنترل جمعیت و ساخت و ساز ها در آن شهر نمود. یکی دیگر از استفاده هایی که می توان از شاخص تراکم کرد ساماندهی عملکرد های موجود در یک شهر در نواحی مختلف آن شهر است.
از طریق تراکم می توان به حوزه ها و هسته های یک شهر نفوذ کرد و می توان فهمید که آیا این حوزه های شهری در ارتباط با هم درست عمل می کنند. یکی از مهم ترین اهداف شاخص های تراکم برقراری توازن بین فضاهای تولید شده معماری با فضاهای شهری و خارجی ست.